O status de locador de imóvel mobiliado não profissional baseia-se em um limite de receitas anuais fixado em 23 000 euros. Este montante, inscrito no artigo 155 IV do Código Geral dos Impostos, determina a fronteira entre o regime LMNP e a transição para o status de locador de imóvel mobiliado profissional (LMP). Ultrapassar esse limite, ou se aproximar dele sem medir os efeitos, altera a fiscalidade aplicável aos rendimentos locativos, as obrigações sociais e o tratamento da mais-valia na revenda.
Receitas brutas ou líquidas: o que cobre o limite de 23 000 euros em LMNP
Uma confusão frequente diz respeito à natureza das receitas consideradas. O limite de 23 000 euros se aplica às receitas brutas, ou seja, aos aluguéis recebidos, incluindo encargos, antes de qualquer dedução de despesas, juros de empréstimos ou depreciação.
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Os encargos recuperados do inquilino (provisões sobre encargos, taxa de lixo cobrada) entram no cálculo. Na prática, um aluguel mensal de 1 950 euros, incluindo encargos, é suficiente para atingir o teto em doze meses.
Esse cálculo é feito a nível do agregado familiar, e não do imóvel isolado. Um casal proprietário de dois apartamentos mobiliados soma as receitas dos dois imóveis. Compreender o teto LMNP de 23000 euros pressupõe, portanto, raciocinar de forma global, e não imóvel por imóvel.
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Dupla condição para transição ao status LMP: receitas e rendimentos do agregado
Ultrapassar 23 000 euros de receitas locativas não provoca automaticamente a transição para o status LMP. O artigo 155 IV do CGI estabelece duas condições cumulativas para qualificar um locador como profissional:
- As receitas anuais provenientes da locação mobiliada superam 23 000 euros com IVA no ano civil.
- Essas receitas excedem os outros rendimentos de atividade profissional do agregado familiar (salários, rendimentos, lucros industriais e comerciais não locativos, lucros não comerciais).
Um empregado que recebe 40 000 euros anuais líquidos tributáveis e recebe 25 000 euros de aluguéis mobiliados continua sendo LMNP: a primeira condição é atendida, mas a segunda não. A transição para LMP ocorre apenas quando ambos os critérios são atendidos no mesmo ano.
Rendimentos de atividade considerados
As pensões de aposentadoria, os rendimentos de propriedades provenientes de locações não mobiliadas e os rendimentos do patrimônio (dividendos, mais-valias mobiliárias) não contam como rendimentos de atividade profissional. Um aposentado com uma pensão modesta e aluguéis mobiliados superiores a 23 000 euros, portanto, atende mais facilmente às duas condições do que um trabalhador ativo.
Consequências fiscais concretas da ultrapassagem do teto LMNP
A transição para o status LMP acarreta várias modificações fiscais que não se limitam a uma mudança de etiqueta.
Contribuições sociais e afiliação ao SSI
O locador profissional está afiliado ao regime de seguridade social dos independentes (SSI, ex-RSI). Essa afiliação gera contribuições sociais calculadas sobre o lucro da atividade, enquanto o LMNP paga apenas contribuições sociais à taxa fixa sobre seus rendimentos BIC. Para as locações mobiliadas turísticas tipo Airbnb, essa obrigação é acionada mais facilmente além de 23 000 euros de receitas, mesmo sem uma transição formal para LMP, devido a disposições específicas para locações de curta duração.
Mais-valia imobiliária e reintegração das depreciações
Sob o status LMP, a mais-valia na revenda está sujeita ao regime das mais-valias profissionais e não ao regime dos particulares. A isenção após 22 anos de posse para o imposto de renda não se aplica mais.
Desde a lei de finanças de 2025, uma evolução também afeta os LMNP sob o regime real: as depreciações deduzidas durante o período de locação são reintegradas no cálculo da mais-valia na revenda. Essa medida reduz a vantagem fiscal histórica do regime real a longo prazo, exceto para algumas residências de serviços (residências estudantis, em particular).
Imputação de déficits
O LMP pode imputar seus déficits de atividade sobre a renda global do agregado, sem limitação de montante, enquanto o LMNP só pode reportar seus déficits sobre os rendimentos BIC da mesma natureza por dez anos. Esse ponto favorece o LMP em fase de investimento pesado, mas essa imputação vem acompanhada das restrições sociais e patrimoniais descritas acima.
Interação entre o limite de 23 000 euros e o regime micro-BIC
O teto de 23 000 euros não deve ser confundido com os limites do regime micro-BIC, que dizem respeito ao modo de declaração das receitas locativas, e não ao status do locador.
- Locação mobiliada clássica de longa duração: o micro-BIC se aplica até 77 700 euros de receitas anuais, com uma dedução fixa de 50%.
- Locações de turismo não classificadas: desde a lei Le Meur de novembro de 2024, a dedução cai para 30% e o teto de receitas é reduzido para 15 000 euros por ano.
- Locações de turismo classificadas e quartos de hóspedes: a dedução de 71% continua aplicável, mas sobre um teto de receitas revisado pela mesma lei.
Um locador pode, portanto, ser LMNP (receitas inferiores a 23 000 euros ou segunda condição não atendida) enquanto está sob o regime real porque suas receitas superam o teto micro-BIC de sua categoria. As duas tabelas de limites funcionam em paralelo.
Prorata temporis e ano de início da atividade
No ano em que a atividade de locação mobiliada começa durante o exercício, o limite de 23 000 euros é avaliado proporcionalmente ao número de dias de atividade. Um início de locação em 1º de julho reduz o teto efetivo para cerca da metade. Essa regra do prorata é frequentemente esquecida no primeiro ano, o que pode provocar uma ultrapassagem não antecipada e uma requalificação em LMP já no primeiro exercício.
A escolha do regime fiscal (micro-BIC ou real) e a vigilância do limite de 23 000 euros devem ser planejadas antes da locação, e não após a primeira declaração. Uma diferença de algumas centenas de euros no aluguel mensal pode alterar toda a fiscalidade do agregado para o ano em questão.