El estatus de arrendador de vivienda amueblada no profesional se basa en un umbral de ingresos anuales fijado en 23 000 euros. Esta cantidad, inscrita en el artículo 155 IV del Código General de Impuestos, determina la frontera entre el régimen LMNP y el paso al estatus de arrendador de vivienda amueblada profesional (LMP). Superar este umbral, o acercarse a él sin medir los efectos, modifica la fiscalidad aplicable a los ingresos por alquiler, las obligaciones sociales y el tratamiento de la plusvalía en la reventa.
Ingresos brutos o netos: lo que cubre el umbral de 23 000 euros en LMNP
Una confusión frecuente se refiere a la naturaleza de los ingresos considerados. El umbral de 23 000 euros se aplica a los ingresos brutos, es decir, a los alquileres cobrados con gastos incluidos, antes de cualquier deducción de gastos, intereses de préstamo o amortización.
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Los gastos recuperados del inquilino (provisiones sobre gastos, impuesto sobre residuos domésticos repercutido) entran en el cálculo. En la práctica, un alquiler mensual de 1 950 euros con gastos incluidos es suficiente para alcanzar el límite en doce meses.
Este cálculo se realiza a nivel del hogar fiscal, no del bien aislado. Una pareja propietaria de dos apartamentos amueblados suma los ingresos de ambas viviendas. Comprender el límite LMNP de 23000 euros implica razonar de manera global, y no bien por bien.
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Doble condición para pasar al estatus LMP: ingresos y rentas del hogar
Superar los 23 000 euros de ingresos por alquiler no provoca automáticamente el cambio al estatus LMP. El artículo 155 IV del CGI establece dos condiciones acumulativas para calificar a un arrendador como profesional:
- Los ingresos anuales derivados del alquiler amueblado superan los 23 000 euros IVA incluido en el año civil.
- Estos ingresos exceden los otros ingresos de actividad profesional del hogar fiscal (sueldos, salarios, beneficios industriales y comerciales no locativos, beneficios no comerciales).
Un empleado que percibe 40 000 euros anuales netos imponibles y recibe 25 000 euros de alquileres amueblados sigue siendo LMNP: se cumple la primera condición, pero no la segunda. El cambio a LMP ocurre únicamente cuando se cumplen ambos criterios en el mismo año.
Ingresos de actividad considerados
Las pensiones de jubilación, los ingresos de alquiler de propiedades no amuebladas y los ingresos del patrimonio (dividendos, plusvalías mobiliarias) no cuentan como ingresos de actividad profesional. Un jubilado con una pensión modesta y alquileres amueblados superiores a 23 000 euros cumple por lo tanto más fácilmente las dos condiciones que un trabajador activo.
Consecuencias fiscales concretas del exceso del límite LMNP
El paso al estatus LMP conlleva varias modificaciones fiscales que no se limitan a un cambio de etiqueta.
Contribuciones sociales y afiliación SSI
El arrendador profesional está afiliado al régimen de seguridad social de los autónomos (SSI, ex-RSI). Esta afiliación genera contribuciones sociales calculadas sobre el beneficio de la actividad, mientras que el LMNP solo paga contribuciones sociales a una tasa fija sobre sus ingresos BIC. Para los alquileres turísticos amueblados tipo Airbnb, esta obligación se activa más fácilmente más allá de los 23 000 euros de ingresos, incluso sin un cambio formal a LMP, debido a disposiciones específicas para el alquiler a corto plazo.
Plusvalía inmobiliaria y reintegración de las amortizaciones
Bajo el estatus LMP, la plusvalía en la reventa se rige por el régimen de plusvalías profesionales y no por el régimen de particulares. La exención después de 22 años de tenencia para el impuesto sobre la renta ya no se aplica.
Desde la ley de finanzas 2025, una evolución también afecta a los LMNP bajo el régimen real: las amortizaciones deducidas durante el período de alquiler se reintegran en el cálculo de la plusvalía en la reventa. Esta medida reduce la ventaja fiscal histórica del régimen real a largo plazo, excepto para ciertas residencias de servicios (residencias estudiantiles, en particular).
Imputación de déficits
El LMP puede imputar sus déficits de actividad sobre el ingreso global del hogar, sin límite de cantidad, mientras que el LMNP solo puede trasladar sus déficits a los ingresos BIC de la misma naturaleza durante diez años. Este punto beneficia al LMP en fase de inversión pesada, pero esta imputación viene acompañada de las restricciones sociales y patrimoniales descritas anteriormente.
Interacción entre el umbral de 23 000 euros y el régimen micro-BIC
El límite de 23 000 euros no debe confundirse con los umbrales del régimen micro-BIC, que se refieren al modo de declaración de los ingresos por alquiler, no al estatus del arrendador.
- Alquiler amueblado clásico a largo plazo: el micro-BIC se aplica hasta 77 700 euros de ingresos anuales, con una deducción fija del 50 %.
- Alquileres turísticos no clasificados: desde la ley Le Meur de noviembre de 2024, la deducción se reduce al 30 % y el límite de ingresos se baja a 15 000 euros por año.
- Alquileres turísticos clasificados y casas de huéspedes: la deducción del 71 % sigue siendo aplicable, pero sobre un límite de ingresos revisado por la misma ley.
Por lo tanto, un arrendador puede ser LMNP (ingresos inferiores a 23 000 euros o segunda condición no cumplida) mientras que se encuentra bajo el régimen real porque sus ingresos superan el límite micro-BIC de su categoría. Las dos escalas de umbrales funcionan en paralelo.
Prorrata temporis y año de inicio de actividad
El año en que la actividad de alquiler amueblado comienza durante el ejercicio, el umbral de 23 000 euros se evalúa en proporción al número de días de actividad. Un inicio de alquiler el 1 de julio reduce el límite efectivo a aproximadamente la mitad. Esta regla del prorrata a menudo se olvida el primer año, lo que puede provocar un exceso no anticipado y una reclasificación a LMP desde el primer ejercicio.
La elección del régimen fiscal (micro-BIC o real) y la vigilancia del umbral de 23 000 euros deben planificarse antes de la puesta en alquiler, no después de la primera declaración. Una diferencia de unos cientos de euros en el alquiler mensual puede hacer que toda la fiscalidad del hogar cambie para el año correspondiente.