Lo status di locatore in affitto arredato non professionale si basa su una soglia di ricavi annui fissata a 23.000 euro. Questo importo, riportato all’articolo 155 IV del Codice generale delle imposte, determina il confine tra il regime LMNP e il passaggio allo status di locatore in affitto arredato professionale (LMP). Superare questa soglia, o avvicinarsi senza misurarne gli effetti, modifica la fiscalità applicabile ai redditi locativi, gli obblighi sociali e il trattamento della plusvalenza alla rivendita.
Ricavi lordi o netti: cosa copre la soglia di 23.000 euro in LMNP
Una confusione frequente riguarda la natura dei redditi presi in considerazione. La soglia di 23.000 euro si applica ai ricavi lordi, cioè agli affitti incassati spese comprese, prima di qualsiasi deduzione di spese, interessi di prestito o ammortamenti.
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Le spese recuperate dal locatario (provisioni su spese, tassa sui rifiuti rimborsata) entrano nel calcolo. In pratica, un affitto mensile di 1.950 euro spese comprese è sufficiente per raggiungere il tetto su dodici mesi.
Questo calcolo viene effettuato a livello del nucleo familiare, non del bene isolato. Una coppia proprietaria di due appartamenti arredati somma i ricavi dei due alloggi. Comprendere il tetto LMNP di 23000 euro implica quindi ragionare globalmente, e non bene per bene.
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Doppia condizione per il passaggio allo status LMP: ricavi e redditi del nucleo familiare
Superare i 23.000 euro di ricavi locativi non provoca automaticamente il passaggio allo status LMP. L’articolo 155 IV del CGI stabilisce due condizioni cumulative per qualificare un locatore come professionale:
- I ricavi annui derivanti dall’affitto arredato superano i 23.000 euro IVA inclusa nell’anno solare.
- Questi ricavi superano gli altri redditi da attività professionale del nucleo familiare (stipendi, salari, utili industriali e commerciali non locativi, utili non commerciali).
Un lavoratore dipendente che percepisce 40.000 euro annui netti imponibili e incassa 25.000 euro di affitti arredati rimane LMNP: la prima condizione è soddisfatta, ma la seconda non lo è. Il passaggio a LMP avviene solo quando entrambi i criteri sono soddisfatti nello stesso anno.
Redditi da attività presi in considerazione
Le pensioni di pensionamento, i redditi fondiari derivanti da affitti non arredati e i redditi patrimoniali (dividendi, plusvalenze mobiliari) non contano come redditi da attività professionale. Un pensionato con una pensione modesta e affitti arredati superiori a 23.000 euro soddisfa quindi più facilmente le due condizioni rispetto a un lavoratore attivo.
Conseguenze fiscali concrete del superamento del tetto LMNP
Il passaggio allo status LMP comporta diverse modifiche fiscali che non si limitano a un cambiamento di etichetta.
Contributi sociali e affiliazione SSI
Il locatore professionale è affiliato al regime di sicurezza sociale degli indipendenti (SSI, ex-RSI). Questa affiliazione genera contributi sociali calcolati sul profitto dell’attività, mentre il LMNP paga solo prelievi sociali a tasso forfettario sui suoi redditi BIC. Per le locazioni arredate turistiche tipo Airbnb, questo obbligo si attiva più facilmente oltre i 23.000 euro di ricavi, anche senza un passaggio formale a LMP, a causa di disposizioni specifiche per l’affitto a breve termine.
Plusvalenza immobiliare e reintegrazione degli ammortamenti
Sotto lo status LMP, la plusvalenza alla rivendita rientra nel regime delle plusvalenze professionali e non nel regime dei privati. L’esenzione dopo 22 anni di detenzione per l’imposta sul reddito non si applica più.
Dal bilancio di finanza 2025, un’evoluzione colpisce anche i LMNP al regime reale: gli ammortamenti dedotti durante il periodo di locazione vengono reintegrati nel calcolo della plusvalenza alla rivendita. Questa misura riduce il vantaggio fiscale storico del regime reale a lungo termine, tranne per alcune residenze di servizi (in particolare residenze studentesche).
Imputazione dei deficit
Il LMP può imputare i suoi deficit d’attività sul reddito globale del nucleo familiare, senza limitazione di importo, mentre il LMNP può riportare i suoi deficit solo sui redditi BIC della stessa natura per dieci anni. Questo punto avvantaggia il LMP in fase di investimento pesante, ma questa imputazione è accompagnata dalle restrizioni sociali e patrimoniali descritte in precedenza.
Interazione tra la soglia di 23.000 euro e il regime micro-BIC
Il tetto di 23.000 euro non deve essere confuso con le soglie del regime micro-BIC, che riguardano il modo di dichiarare i redditi locativi, non lo status del locatore.
- Affitto arredato classico a lungo termine: il micro-BIC si applica fino a 77.700 euro di ricavi annui, con una deduzione forfettaria del 50 %.
- Affitti turistici non classificati: dalla legge Le Meur di novembre 2024, la deduzione scende al 30 % e il tetto di ricavi è abbassato a 15.000 euro all’anno.
- Affitti turistici classificati e camere d’hôtes: la deduzione del 71 % rimane applicabile, ma su un tetto di ricavi rivisto dalla stessa legge.
Un locatore può quindi essere LMNP (ricavi inferiori a 23.000 euro o seconda condizione non soddisfatta) pur rientrando nel regime reale perché i suoi ricavi superano il tetto micro-BIC della sua categoria. Le due griglie di soglie funzionano in parallelo.
Prorata temporis e anno di inizio attività
L’anno in cui l’attività di affitto arredato inizia nel corso dell’esercizio, la soglia di 23.000 euro si valuta in proporzione al numero di giorni di attività. Un inizio di locazione il 1° luglio riduce il tetto effettivo a circa la metà. Questa regola del prorata è spesso dimenticata il primo anno, il che può provocare un superamento non previsto e una riqualificazione in LMP già dal primo esercizio.
La scelta del regime fiscale (micro-BIC o reale) e il monitoraggio della soglia di 23.000 euro devono essere pianificati prima della messa in locazione, non dopo la prima dichiarazione. Una differenza di alcune centinaia di euro di affitto mensile può far cambiare l’intera fiscalità del nucleo familiare per l’anno in questione.