De status van niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen is gebaseerd op een drempel van jaarlijkse inkomsten die is vastgesteld op 23.000 euro. Dit bedrag, vermeld in artikel 155 IV van de Algemene Belastingwet, bepaalt de grens tussen het LMNP-regime en de overstap naar de status van professionele verhuurder van gemeubileerde woningen (LMP). Het overschrijden van deze drempel, of er dicht bij komen zonder de gevolgen te begrijpen, verandert de belasting die van toepassing is op huurinkomsten, de sociale verplichtingen en de behandeling van de meerwaarde bij verkoop.
Bruto- of netto-inkomsten: wat de drempel van 23.000 euro in LMNP dekt
Een veelvoorkomende verwarring betreft de aard van de in aanmerking genomen inkomsten. De drempel van 23.000 euro is van toepassing op bruto-inkomsten, dat wil zeggen de ontvangen huur inclusief lasten, vóór enige aftrek van kosten, rente of afschrijvingen.
Aanrader : Alles wat je moet weten over het salaris van een verkoopster bij H&M en de voordelen ervan
De kosten die bij de huurder worden teruggevorderd (provisies voor kosten, gemeentelijke belastingen die worden doorbelast) worden meegeteld in de berekening. In de praktijk is een maandhuur van 1.950 euro inclusief lasten voldoende om de drempel over twaalf maanden te bereiken.
Deze berekening wordt gemaakt op het niveau van het fiscale huishouden, niet van het afzonderlijke goed. Een stel dat eigenaar is van twee gemeubileerde appartementen telt de inkomsten van beide woningen bij elkaar op. Het begrijpen van de LMNP-drempel van 23.000 euro vereist dus een globale benadering, en niet goed voor goed.
Ook interessant : Alles wat u moet weten over de vereisten van de normen NF P 01-012 en NF P 01-013 voor veiligheid
Dubbele voorwaarde voor de overstap naar de LMP-status: inkomsten en inkomen van het huishouden
Het overschrijden van 23.000 euro aan huurinkomsten leidt niet automatisch tot de overstap naar de LMP-status. Artikel 155 IV van de CGI stelt twee cumulatieve voorwaarden om een verhuurder als professioneel te kwalificeren:
- De jaarlijkse inkomsten uit gemeubileerde verhuur overschrijden 23.000 euro inclusief btw in het kalenderjaar.
- Deze inkomsten overschrijden de andere beroepsinkomsten van het fiscale huishouden (salarissen, lonen, niet-huur gerelateerde industriële en commerciële winsten, niet-commerciële winsten).
Een werknemer die 40.000 euro netto belastbaar per jaar verdient en 25.000 euro aan gemeubileerde huurinkomsten ontvangt, blijft LMNP: de eerste voorwaarde is vervuld, maar de tweede niet. De overstap naar LMP vindt alleen plaats wanneer beide criteria in hetzelfde jaar zijn vervuld.
In aanmerking genomen beroepsinkomsten
Pensioenen, onroerend goed inkomsten uit ongemeubileerde verhuur en vermogensinkomsten (dividenden, meerwaarden op effecten) tellen niet mee als beroepsinkomsten. Een gepensioneerde met een bescheiden pensioen en gemeubileerde huurinkomsten boven de 23.000 euro voldoet dus gemakkelijker aan de twee voorwaarden dan een werkende werknemer.
Concreet fiscale gevolgen van het overschrijden van de LMNP-drempel
De overstap naar de LMP-status leidt tot verschillende fiscale wijzigingen die niet beperkt zijn tot een verandering van label.
Sociale bijdragen en SSI-affiliatie
De professionele verhuurder is aangesloten bij het sociale zekerheidsstelsel voor zelfstandigen (SSI, ex-RSI). Deze affiliatie genereert sociale bijdragen die worden berekend op de winst van de activiteit, terwijl de LMNP alleen sociale heffingen betaalt tegen een forfaitair tarief op zijn BIC-inkomsten. Voor toeristische gemeubileerde verhuur zoals Airbnb, wordt deze verplichting gemakkelijker geactiveerd boven de 23.000 euro aan inkomsten, zelfs zonder formele LMP-overstap, vanwege specifieke bepalingen voor kortetermijnverhuur.
Onroerend goed meerwaarde en herintegratie van afschrijvingen
Onder de LMP-status valt de meerwaarde bij verkoop onder het regime van professionele meerwaarden en niet onder het regime van particulieren. De vrijstelling na 22 jaar bezit voor de inkomstenbelasting is niet meer van toepassing.
Sinds de begrotingswet van 2025 is er ook een wijziging voor LMNP’s onder het werkelijke regime: de afschrijvingen die tijdens de verhuurperiode zijn afgetrokken, worden heringevoerd in de berekening van de meerwaarde bij verkoop. Deze maatregel vermindert het historische fiscale voordeel van het werkelijke regime op lange termijn, behalve voor bepaalde servicewoningen (met name studentenwoningen).
Verliescompensatie
De LMP kan zijn operationele verliezen compenseren met het totale inkomen van het huishouden, zonder beperking van het bedrag, terwijl de LMNP zijn verliezen alleen kan compenseren met BIC-inkomsten van dezelfde aard gedurende tien jaar. Dit punt is voordelig voor de LMP in een zware investeringsfase, maar deze compensatie gaat gepaard met de sociale en patrimoniale verplichtingen die hierboven zijn beschreven.
Interacties tussen de drempel van 23.000 euro en het micro-BIC-regime
De drempel van 23.000 euro mag niet worden verward met de drempels van het micro-BIC-regime, die betrekking hebben op de wijze van aangifte van huurinkomsten, niet op de status van de verhuurder.
- Gewone lange termijn gemeubileerde verhuur: het micro-BIC is van toepassing tot 77.700 euro aan jaarlijkse inkomsten, met een forfaitaire aftrek van 50%.
- Niet-geclassificeerde toeristische verhuur: sinds de wet Le Meur van november 2024, valt de aftrek terug naar 30% en de drempel van inkomsten wordt verlaagd naar 15.000 euro per jaar.
- Geclassificeerde toeristische verhuur en bed and breakfasts: de aftrek van 71% blijft van toepassing, maar op een drempel van inkomsten die door dezelfde wet is herzien.
Een verhuurder kan dus LMNP zijn (inkomsten onder de 23.000 euro of tweede voorwaarde niet vervuld) terwijl hij onder het werkelijke regime valt omdat zijn inkomsten de micro-BIC-drempel van zijn categorie overschrijden. De twee drempelgrenzen functioneren parallel.
Pro rata temporis en jaar van start activiteit
Het jaar waarin de activiteit van gemeubileerde verhuur begint tijdens het boekjaar, wordt de drempel van 23.000 euro beoordeeld naar rato van het aantal dagen activiteit. Een begin van verhuur op 1 juli verlaagt de effectieve drempel tot ongeveer de helft. Deze pro-rata regel wordt vaak vergeten in het eerste jaar, wat kan leiden tot een niet-geanticipeerde overschrijding en een herkwalificatie naar LMP al in het eerste boekjaar.
De keuze van het fiscale regime (micro-BIC of werkelijk) en de controle van de drempel van 23.000 euro verdienen het om vóór de verhuur te worden gepland, niet na de eerste aangifte. Een verschil van enkele honderden euro’s in maandhuur kan de gehele belasting van het huishouden voor het betreffende jaar doen veranderen.