Der Status des nicht professionellen möblierten Vermieters basiert auf einer jährlichen Einnahmenobergrenze von 23.000 Euro. Dieser Betrag, der in Artikel 155 IV des allgemeinen Steuergesetzes verankert ist, bestimmt die Grenze zwischen dem LMNP-Regime und dem Übergang zum Status des professionellen möblierten Vermieters (LMP). Diese Schwelle zu überschreiten oder sich ihr zu nähern, ohne die Auswirkungen zu berücksichtigen, verändert die steuerlichen Rahmenbedingungen für Mieteinnahmen, die sozialen Verpflichtungen und die Behandlung von Veräußerungsgewinnen beim Verkauf.
Brutto- oder Nettoeinnahmen: Was die Schwelle von 23.000 Euro im LMNP abdeckt
Eine häufige Verwirrung betrifft die Art der berücksichtigten Einnahmen. Die Schwelle von 23.000 Euro gilt für Bruttoeinnahmen, das heißt für die eingenommenen Mieten einschließlich Nebenkosten, vor jeglichen Abzügen von Kosten, Zinsen oder Abschreibungen.
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Die vom Mieter zurückgeforderten Nebenkosten (Vorauszahlungen auf Nebenkosten, weiterverrechnete Müllgebühren) fließen in die Berechnung ein. In der Praxis reicht eine monatliche Miete von 1.950 Euro inklusive Nebenkosten aus, um die Obergrenze über zwölf Monate zu erreichen.
Diese Berechnung erfolgt auf Ebene des Steuerhaushalts, nicht für die einzelne Immobilie. Ein Paar, das zwei möblierte Wohnungen besitzt, addiert die Einnahmen aus beiden Wohnungen. Das Verständnis von der LMNP-Obergrenze von 23.000 Euro erfordert daher eine ganzheitliche Betrachtung und nicht eine Betrachtung pro Immobilie.
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Doppelte Bedingung für den Übergang zum LMP-Status: Einnahmen und Einkommen des Haushalts
Die Überschreitung von 23.000 Euro an Mieteinnahmen führt nicht automatisch zum Wechsel zum LMP-Status. Artikel 155 IV des CGI stellt zwei kumulative Bedingungen auf, um einen Vermieter als professionell zu qualifizieren:
- Die jährlichen Einnahmen aus der möblierten Vermietung übersteigen 23.000 Euro brutto im Kalenderjahr.
- Diese Einnahmen übersteigen die anderen Einkünfte aus beruflicher Tätigkeit des Steuerhaushalts (Gehälter, Löhne, nicht vermietbare industrielle und kommerzielle Gewinne, nicht gewerbliche Gewinne).
Ein Angestellter, der 40.000 Euro jährlich netto versteuerbares Einkommen erzielt und 25.000 Euro aus möblierten Vermietungen erhält, bleibt LMNP: Die erste Bedingung ist erfüllt, die zweite jedoch nicht. Der Wechsel zu LMP erfolgt nur, wenn beide Kriterien im selben Jahr erfüllt sind.
Berücksichtigte Einkünfte aus beruflicher Tätigkeit
Renten, Einkünfte aus unmöblierten Vermietungen und Einkünfte aus Vermögen (Dividenden, Kapitalgewinne) zählen nicht als Einkünfte aus beruflicher Tätigkeit. Ein Rentner mit einer bescheidenen Rente und möblierten Mieten über 23.000 Euro erfüllt daher die beiden Bedingungen leichter als ein angestellter Erwerbstätiger.
Konkrete steuerliche Folgen der Überschreitung der LMNP-Obergrenze
Der Übergang zum LMP-Status führt zu mehreren steuerlichen Änderungen, die nicht nur einen Etikettenwechsel bedeuten.
Sozialabgaben und SSI-Zugehörigkeit
Der professionelle Vermieter ist im Sozialversicherungssystem der Selbständigen (SSI, ehemals RSI) versichert. Diese Zugehörigkeit führt zu Sozialabgaben, die auf dem Gewinn der Tätigkeit basieren, während der LMNP nur pauschale Sozialabgaben auf seine BIC-Einnahmen zahlt. Für touristische möblierte Vermietungen wie Airbnb tritt diese Verpflichtung leichter bei Einnahmen über 23.000 Euro in Kraft, selbst ohne formellen LMP-Wechsel, aufgrund spezifischer Bestimmungen für die Kurzzeitvermietung.
Immobilienveräußerungsgewinne und Rückführung der Abschreibungen
Unter dem LMP-Status unterliegt der Veräußerungsgewinn beim Verkauf dem Regime der gewerblichen Gewinne und nicht dem der Privatpersonen. Die Steuerbefreiung nach 22 Jahren Besitz für die Einkommensteuer entfällt.
Seit dem Finanzgesetz 2025 betrifft eine Entwicklung auch die LMNP im realen Regime: Die während der Vermietungsperiode abgezogenen Abschreibungen werden in die Berechnung des Veräußerungsgewinns beim Verkauf zurückgeführt. Diese Maßnahme verringert den historischen Steuervorteil des realen Regimes auf lange Sicht, es sei denn, es handelt sich um bestimmte Dienstleistungswohnanlagen (insbesondere Studentenwohnheime).
Verrechnung von Verlusten
Der LMP kann seine Verluste aus der Tätigkeit ohne Höchstgrenze auf das Gesamteinkommen des Haushalts anrechnen, während der LMNP seine Verluste nur auf die gleichartigen BIC-Einnahmen über einen Zeitraum von zehn Jahren vortragen kann. Dieser Punkt begünstigt den LMP in der Phase schwerer Investitionen, jedoch geht diese Verrechnung mit den oben beschriebenen sozialen und vermögensrechtlichen Verpflichtungen einher.
Interaktion zwischen der Schwelle von 23.000 Euro und dem Mikro-BIC-Regime
Die Obergrenze von 23.000 Euro darf nicht mit den Schwellen des Mikro-BIC-Regimes verwechselt werden, die sich auf die Art der Erklärung der Mieteinnahmen beziehen, nicht auf den Status des Vermieters.
- Klassische möblierte Langzeitvermietung: Das Mikro-BIC gilt bis zu 77.700 Euro jährlichen Einnahmen, mit einem pauschalen Abzug von 50 %.
- Nicht klassifizierte touristische möblierte Unterkünfte: Seit dem Gesetz Le Meur von November 2024 fällt der Abzug auf 30 % und die Einnahmenobergrenze wird auf 15.000 Euro pro Jahr gesenkt.
- Klassifizierte touristische möblierte Unterkünfte und Bed & Breakfast: Der Abzug von 71 % bleibt anwendbar, jedoch auf eine durch dasselbe Gesetz überarbeitete Einnahmenobergrenze.
Ein Vermieter kann also LMNP sein (Einnahmen unter 23.000 Euro oder zweite Bedingung nicht erfüllt), während er gleichzeitig dem realen Regime unterliegt, weil seine Einnahmen die Mikro-BIC-Obergrenze seiner Kategorie überschreiten. Die beiden Schwellenwerte funktionieren parallel.
Prorata temporis und Jahr des Beginns der Tätigkeit
Im Jahr, in dem die möblierte Vermietung im Laufe des Geschäftsjahres beginnt, wird die Schwelle von 23.000 Euro anteilig nach der Anzahl der Tage der Tätigkeit bewertet. Ein Mietbeginn am 1. Juli reduziert die effektive Obergrenze auf etwa die Hälfte. Diese Regel des Prorata wird im ersten Jahr oft vergessen, was zu einer unerwarteten Überschreitung und einer Umqualifizierung zum LMP bereits im ersten Geschäftsjahr führen kann.
Die Wahl des Steuermodells (Mikro-BIC oder real) und die Überwachung der Schwelle von 23.000 Euro sollten vor der Vermietung geplant werden, nicht nach der ersten Erklärung. Eine Abweichung von einigen Hundert Euro bei der monatlichen Miete kann die gesamte Besteuerung des Haushalts für das betreffende Jahr beeinflussen.